В среду, 1 апреля, вступил в силу закон об экстренных мерах в связи с распространением нового типа коронавируса. Правительство получило право объявлять режим чрезвычайной ситуации.  А также вводить новые меры поддержки бизнеса в том, что касается аренды, банкротств и госзакупок. Видимо, на случай, если пандемия потребует более жестких мер и они нанесут еще более тяжелый удар по экономике. Эти нормы во многом бланкетные - это значит, что их еще дополнят и конкретизируют. Но уже сейчас представители бизнес-сообщества и юристы активно их обсуждают и пытаются понять, что всех ждет. 

Общую оценку дал партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании ×   Игорь Чумаченко. По его мнению, меры явно недостаточны. Закон не предлагает действенной помощи, которая поможет бизнесу сохранить рабочие места и продолжать выплачивать зарплату, согласно требованиям Президента и Правительства. "По сути, затраты на реализацию "антикризисных" мер переложены на бизнес", - отметил эксперт. 

В частности, пока нет указаний, что задействуются средства Фонда социального страхования, куда бизнес много лет перечислял значительные средства, или Фонда национального благосостояния, приводит пример Чумаченко.

"Право.ru" поинтересовалось у экспертов, как они оценивают изменения для арендаторов и арендодателей. 

1. Арендодатель по требованию арендатора обязан будет предоставить "отсрочку оплаты за 2020 год" (условия и сроки пока неизвестны, их установит Правительство).

2. Изменить размер арендной платы можно в любое время и любое количество раз по соглашению сторон (впрочем, так и сейчас делают).

3. Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость.

* - Правила действуют со дня, когда введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Например, в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, в большинстве регионов  - 19 марта.

Если договор аренды "старый", то есть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС в регионе, то арендатор может потребовать у арендодателя отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан заключить допсоглашение в течение 30 дней с момента обращения. "Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрит Правительство", - говорится в законе.

Раньше власти уже установили послабления для арендаторов государственной и муниципальной собственности. Но теперь изменение касается всех видов собственности и всех договоров аренды. 

В разрешении менять арендную плату по соглашению сторон эксперты не видят смысла, потому что это и так не запрещено. На это указывает многочисленная судебная практика. Видимо, еще одно свидетельство того, что закон принимали в спешке.

Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость.Эта норма вызывает у юристов больше всего вопросов. Хотя именно здесь закон не предусматривает дополнительной возможности конкретизировать нормы.

Что значит "невозможность использования имущества", задается вопросом Александр Куликов из юрбюро Олевинский, Буюкян и партнеры. На практике может быть много неоднозначных ситуаций: например, магазин закрылся для посетителей, но работал на доставку. В офисе никого не было, но продолжали работать расположенные там сервера, а сотрудники трудились удаленно. "Учитывая, что помещения заняты имуществом, а договор аренды продолжает действовать - выходит, что арендодатель точно так же не мог использовать имущество, как и арендодатель", - говорит Куликов. 

Закон дал арендатору право уменьшить размер платы, если он не мог использовать недвижимость по назначению. Но даже если офис или магазин закрылись - там, скорее всего, осталось имущество арендатора. Значит, арендодатель тоже не может использовать свои помещения.

"Также не очень понятно о каком периоде идет речь, - комментирует партнер адвокатского бюро «А2» Михаил Кюрджев, - Идет ли речь о периоде, когда недвижимое имущество нельзя было использовать, или за весь 2020 год?" Кроме того, неясно, как и на насколько будет уменьшаться арендная плата, какова ответственность арендодателя, если он откажется, отмечает управляющий партнер Содружества земельных юристов Денис Литвинов.

Также он отмечает, что норма противоречит Гражданскому кодексу. А именно - праву арендодателя расторгать договор аренды в случае неуплаты арендных платежей два раза подряд (ст. 619 ГК). «И если в конкуренции двух указанных норм побеждает правило об арендных каникулах, то это привязывает арендодателя к неплатежеспособному арендатору на неопределенный срок», - предупреждает Литвинов. 

Поправка об уменьшении арендной платы усилит переговорную позицию арендаторов на переговорах, считает партнер АБ Качкин и партнеры Дмитрия Некрестьянов. Если же стороны не договорятся мирно о размере "скидки" - то не исключено, что арендаторы вообще не будут платить, пока спор не разрешит суд, считает партнер Пепеляев Групп Алексей Коневский. 

У юристов-договорников работы будет достаточно: стоит ждать многочисленных переговоров по вопросу отсрочек и снижения арендной платы, прогнозирует партнер INTELLECT INTELLECT Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке Профайл компании × Александр Латыев. "А потом, когда переговоры в основном провалятся, новая работа будет у юристов-судебников", - ожидает эксперт.

Огромное дело "отложенных" исков ждет и суды, которые сейчас фактически приостановили текущую работу. Им придется определять, какое снижение арендной платы законно и справедливо. Судебная система может надорваться под валом дел, прогнозирует Латыев. По его мнению, лучше, если Правительство заранее озаботится этим вопросом и выпустит универсальную методику для расчетов. 

Судебная система может надорваться под валом "отложенных" дел.

Также не исключено, что разъяснения потребуются от Пленума Верховного суда. 

Чтобы смягчить удар для арендодателей, Мишустин пообещал дать регионам и муниципалитетам "рекомендации снизить налоги для арендодателей" и объявил, что "меры по противодействию коронавирусу будут рассматриваться как форс-мажор по договорам аренды". Впрочем, судя по уже заявленным мерам, можно предвидеть, что государство и дальше будет скупо на поддержку. Ведь бюджеты регионов тоже пострадают, а налог на имущество - это один из самых существенных источников доходов для субъектов.

Словом, арендодатели все-таки очень пострадают. Не только потому, что лишатся денег сейчас, но и потому, что по завершении карантинных мер спрос на аренду помещений снизится из-за кризиса, рассуждает Латыев. Он предсказывает банкротства тех, кто зарабатывал на сдаче в аренду, особенно если они до этого брали кредиты на строительство или реконструкцию своих объектов. А эти объекты будут выброшены на рынок - по цене гораздо меньше, чем они стоили совсем недавно, прогнозирует Латыев.

В период кризисов и рецессий выигрывает тот, кто быстро приспосабливается к новым условиям. Поэтому предлагаем онлайн-конференции для юристов:

Информация ПРАВО.ru